Als letzter Kanton führt der Aargau das gesetzliche Grundpfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer ein…

Als letzter Kanton führt der Aargau das gesetzliche Grundpfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer ein - Was ändert sich für Verkäufer und Käufer?

Da bis anhin kein gesetzliches Grundpfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer existierte, musste diese im Kaufvertrag nicht behandelt werden. Die meisten Notare wiesen im Kaufvertrag orientierungshalber darauf hin, dass im Kanton Aargau für die Grundstückgewinnsteuer kein gesetzliches Pfandrecht besteht. Auch wenn ein Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt hätte, bestand nie das Risiko für den Käufer, dass der Staat plötzlich ein gesetzliches Pfandrecht auf die soeben erworbene Liegenschaft angemeldet hätte.Seit 1. Januar 2020 hat sich das geändert.

Das Grundpfandrecht soll verhindern, dass die Gemeinden und der Kanton Steuerverluste aus dem Verkauf von Liegenschaften erleiden.Der Käufer einer Liegenschaft soll sich künftig auf einfache Weise absichern können, indem er einen Teil des Kaufpreises direkt an die Steuerbehörde bezahlt. Begleicht der Verkäufer seine Grundstücksteuern nicht, wird der überwiesene Betrag dafür verwendet.
Bei der Diskussion über die Revision des Steuergesetzes war das Grundpfandrecht heftig umstritten. Dieses sei "unnötig", hielt die FDP fest. SP, CVP, Grüne und GLP wiesen darauf hin, es gehe darum, geltendes Recht wie Steuern durchzusetzen.
Alle anderen Kantone hätten längst ein Grundpfandrecht eingeführt.Wie Finanzdirektor Markus Dieth sagte, wird die Umsetzung des Grundpfandrechts einfach sein.Die Höhe des Grundpfandrechts beträgt pauschal drei Prozent des Kaufpreises beziehungsweise drei Prozent des Verkehrswerts bei einem Tausch.Der Regierungsrat hatte ursprünglich einen Pauschalbetrag von je zehn Prozent vorgeschlagen.

Was bedeutet das für Sie als Käufer oder Verkäufer?

Ein gesetzliches Grundpfandrecht für die Grundstückgewinnsteuern ist nichts Neues. Alle übrigen Kantone kennen ein Solches bereits und die Mechanismen, wie damit umgegangen werden kann, dürften vielen bekannt sein, die bereits einmal einen Immobilienkauf in einem anderen Kanton abgewickelt haben.

Folgende Varianten haben die Notare bereits vor Einführung vorgesehen.

Informierter Verzicht:

Bei dieser Variante informiert die Urkundsperson über das Vorhandensein eines gesetzlichen Grundpfandrechts für die Grundstückgewinnsteuern, und die Parteien verzichten auf eine Sicherstellung. Dies ist für die Käuferschaft mit einem gewissen Risiko verbunden. Die Situation ist vergleichbar mit dem Bauhandwerkerpfandrecht (wenn auch das Risiko bei den Grundstückgewinnsteuern möglicherweise ein grösseres ist).

Zahlungsrückbehalt:

Bei dieser Variante wird im Kaufvertrag vorgesehen, dass ein Teil der Kaufpreiszahlung
(beispielsweise3 %) von der finanzierenden Bank der Käuferschaft erst dann an die Verkäuferschaft überwiesen wird, wenn diese die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer nachgewiesen hat.

Treuhandkonto:

Bei dieser Variante wird ein Teil der Kaufpreiszahlung (beispielsweise 3 %) auf das Treuhandkonto der Urkundsperson oder ein separates Sperrkonto überwiesen und im Kaufvertrag vorgesehen, unter welchen Bedingungen der Betrag freigegeben werden kann.

Finanzverwaltung:

Diese Variante dürfte sich längerfristig durchsetzen. Wenn die Urkundsperson (mit Zustimmung der Verkäuferschaft, wohlgemerkt) oder die Verkäuferschaft selbst das Gemeindesteueramt über den geplanten Verkauf informiert, wird das Steueramt eine Adressnummer für diesen Verkauf erfassen. Mit dieser Referenz kann ein Teil der Kaufpreiszahlung (beispielsweise 3 %) direkt an die Finanzverwaltung überwiesen werden.

Provisorische Vorausberechnung:

Gerade wenn ein Teil des Kaufpreises direkt an die Gemeinde überwiesen wird, dürfte es auch möglich sein, dass der voraussichtliche Steuerbetrag ermittelt und nur dieser (und nicht pauschal 3 %) sichergestellt werden muss. Immer dann, wenn über Grundstücke im Privatvermögen nicht anhand der effektiven Kosten, sondern pauschal abgerechnet wird, dürfte es selbst der Urkundsperson ohne viele Angaben möglich sein, den effektiven Steuerbetrag zu ermitteln und nicht mit der Pauschale arbeiten zu müssen. Gefährlich sind dann allerdings allfällige aufgeschobene Grundstückgewinne;
Vorsicht ist geboten.Auf eine Sicherstellung kann selbstverständlich auch immer dann verzichtet werden, wenn die Verkäuferschaft eine Bankgarantie vorlegt, welche die Grundstückgewinnsteuer bzw. die aus der Veräusserung resultierenden Einkommens- und Gewinnsteuern abdeckt. Ferner dann, wenn die Verkäuferschaft eine Bestätigung des Steueramtes vorlegt, aus welcher hervorgeht, dass die Steuer vollumfänglich bezahlt oder sichergestellt ist (oder allenfalls aufgeschoben wird).

Hier noch einige wesentliche Merkpunkte

1. Mit Wirkung auf den 1. Januar 2020 wurde ein unmittelbares gesetzliches Grundpfandrecht für die Grundstückgewinnsteuern eingeführt. Das bedeutet, dass spätestens in den nach dem 1. Januar 2020 beurkundeten Verträgen geregelt sein sollte, was die Parteien diesbezüglich vereinbaren.

2. Gemäss Gesetzestext - wenn auch ein wenig systemfremd - betrifft dieses Grundpfandrecht nicht nur die Grundstückgewinnsteuer, sondern auch die auf Veräusserungsgewinnen erhobenen Einkommens- und Gewinnsteuern. Das bedeutet, dass auch in Kaufverträgen mit juristischen Personen als Verkäuferpartei dieser Punkt geregelt werden muss.

3. Immerhin wurde die Höhe des gesetzlichen Grundpfandrechts limitiert: Die Beschränkung beträgt 3 % des Kaufpreises. Das bedeutet, dass sich die Käuferschaft auf alle Fälle schadlos halten kann, wenn 3 % des Kaufpreises für die Tilgung der Grundstückgewinnsteuern zurückbehalten wird, oder auf ein Sperrkonto, an die Urkundsperson oder direkt an die Finanzverwaltung der Gemeinde überwiesen werden kann.

4. Da das Grundpfandrecht nicht beansprucht werden darf, wenn in anderer Form Sicherheit geleistet wird, wäre auch die Abgabe einer Bankgarantie durch die Verkäuferschaft (z.B. GU) möglich.

Zusammenfassung - Regio-Immo-Gazette - Rinaudo & Kiss Immobilien