Hedonische Preismodelle
Hedonische Bewertung
Die hedonische Bewertung ist ein Vergleichwert-Verfahren, welches vor über 25 Jahren von IAZI im Schweizer Immobilienmarkt eingeführt wurde. Eine Liegenschaft wird dabei mit tausenden, gehandelten Objekten verglichen und statistisch der Preis ermittelt, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben.
Eine Vielzahl der Banken, Versicherungen und Pensionskassen bewertet heute im Rahmen der Hypothekarvergabe die Objekte mit dieser Methode. Auch viele Makler oder Projektentwickler wenden sie an, um eine schnelle, marktnahe und kostengünstige Bewertung von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern zu erhalten.
Die hedonische Bewertung eignet sich nicht nur zur Beurteilung von einzelnen Objekten, sondern bietet auch zahlreiche Vorteile zur Überwachung und Steuerung von Immobilienportfolios.
Hedonische Preismodelle
Die hedonischen Preismodelle wurden 1994 von IAZI entwickelt und im Schweizer Markt eingeführt. Sie sind verfügbar für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser (mit bis zu 30 % Gewerbeanteil) und basieren auf dem grössten Transaktionsdatenpool der Schweiz. Quartalsweise berechnet und implementiert IAZI anhand der aktuellsten Transaktionsdaten die Modelle zur hedonischen Immobilienbewertung.
Heute gelten die hedonischen Preismodelle als Standard bei der Hypothekarvergabe, der Vermarktung und der Planung von Wohneigentum. Zudem bilden sie bei IAZI die Basis für die hedonischen SWX IAZI Indizes.
Datenbasis
Die Qualität von hedonischen Modellen steht und fällt mit Grösse (Anzahl Beobachtungen), Tiefe (vorhandene Informationen pro Objekt) sowie der Qualität und Vollständigkeit der Angaben im Datenpool, auf dessen Basis die Berechnungen erfolgen.
Die hedonischen Preismodelle von IAZI basieren ausschliesslich auf effektiven Handänderungen. Seit der Lancierung 1994 wird der Datenpool mit den Transaktionsdaten zu Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern sorgfältig gepflegt und jährlich mit rund 25'000 zusätzlichen Beobachtungen ausgebaut. Die Informationen dazu stammen von den Hypotheken vergebenden Instituten, also Banken, Versicherungen und Pensionskassen, wobei deren Lieferung selbstverständlich anonymisiert erfolgt. Der IAZI Datenpool ist der grösste Datensatz seiner Art in der Schweiz.
Anwendungsbereich
Die hedonischen Preismodelle werden für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen (Stockwerkeigentum) sowie für berechnet.
Genauigkeit
Ein grosser Vorteil des hedonischen Modells liegt darin, dass berechnet werden kann, wie genau der ermittelte Schätzwert ist. Jedes Objekt wird multivariat auf seine Vergleichbarkeit mit den anderen Objekten geprüft und in Form einer Ampel / Sternenangabe beurteilt.
Alle drei Modelle werden vierteljährlich anhand der neusten gelieferten Transaktionen aktualisiert.
Die hedonischen Preismodelle werden einmal jährlich extern validiert. Sie gelten als validierte Bewertungsmodelle gemäss den Anforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung «Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite», Abschnitt 4.2.
Quelle: IAZI-News